Isabelle Thomas, Avocat, Droit immobilier à Dijon (21000)

Le droit immobilier revêt un caractère technique au regard de ces différents domaines.

Le droit immobilier recouvre des domaines juridiques nombreux et variés. Il intéresse le droit des baux, le droit de la copropriété, le droit de la construction, le droit de la mitoyenneté…

• Le droit des baux comprend l’ensemble des règles relatives aux locations d’immeubles à usage d’habitation nus ou meublés, des locations saisonnières, des locations de biens à usage professionnel ou encore de locations à usage commercial.

Ainsi, le bail d’habitation régit les relations entre le bailleur et le locataire depuis la formation du contrat de louage jusqu’à son terme et parfois au-delà lorsque le dépôt de garantie n’est pas restitué, lorsque des dégradations ou défauts d’entretien ont été constatés lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie, lorsque le locataire se maintient dans les lieux sans droit ni titre…

Les locations saisonnières peuvent également être source de litiges lorsque le bailleur ou le locataire ne respectent pas leurs obligations respectives ou lorsque le contrat de bail est incomplet ou imprécis.

Les baux commerciaux intéressent les règles régissant les contrats de location des locaux affectés à une activité commerciale. Il s’agit d’un droit très spécifique et technique.

• Le droit de la construction est un domaine du droit très vaste. Il vise tous litiges liés à l’activité de construction.

Pendant ou à l’issue de travaux de construction, des désordres peuvent apparaître. Ils peuvent être soumis à des régimes juridiques différents en fonction de l’importance des travaux, de la gravité des désordres, du moment de leur apparition.

Il est essentiel de s’interroger notamment sur l’existence d’une réception, c’est-à-dire l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve, sur la nature des travaux et notamment si la construction peut être qualifiée d’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil, sur une impropriété à destination ou une atteinte à la solidité de l’ouvrage.

L’expertise judiciaire est alors indispensable aux fins d’obtenir une analyse technique des désordres.

Il conviendra d’appliquer les règles relatives à la garantie de parfait achèvement, à la responsabilité contractuelle de droit commun ou à la garantie décennale ou biennale.

• La garantie de parfait achèvement : Le constructeur est tenu de réparer les désordres, de toute nature, constatés au moment de la réception ou apparus au cours de la première année qui suit la réception.
• La garantie biennale de bon fonctionnement : Les désordres affectant des éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage (radiateur électrique, parquet flottant…) et ne présentant pas une gravité rendant l’ouvrage impropre à sa destination ou affectant sa solidité doivent être réparés par le constructeur dans un délai de deux années suivant la réception.
• La garantie décennale : Cette garantie concerne les désordres graves affectant la construction. Ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination ou en compromettent sa solidité. Il s’agit de désordres non apparents au moment de la réception et qui se sont manifestés au cours des dix années suivant la réception (fissurations générant des infiltrations, dégradation d’un sol présentant un risque de chutes…).

Le droit de la construction intéresse les contrats de louage d’ouvrage (contrats de marché) et les contrats de maîtrise d’œuvre. Il intègre également les régimes très spécifiques des contrats de construction de maison individuelle (CCMI) et des ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA).

• Le contrat de construction de maison individuelle est un contrat très encadré qui peut être conclu avec ou sans fourniture de plan. Le constructeur s’engage à construire une maison de A à Z.
• La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat de vente d’un logement « sur plan ». L’acquéreur achète un bien immobilier à construire ou en cours de construction. Le contrat de vente, régularisé devant notaire, est précédé d’un contrat préliminaire (contrat de réservation).

Le droit de la copropriété est le régime applicable aux immeubles composés de lots appartenant à des personnes différentes.

La copropriété est divisée en parties privatives à l’usage exclusif de leurs propriétaires et en parties communes. Le droit de la copropriété organise la vie en copropriété et son fonctionnement.

Le syndicat des copropriétaires décide par exemple des travaux à réaliser sur les parties communes pour la conservation des bâtiments ou l’amélioration des conditions d’occupation.

Le droit de la vente immobilière concerne les contrats de vente-acquisition de tous biens immobiliers (parcelle, maison, local commercial…).

Les ventes immobilières sont réalisées devant notaire. Elles sont toutefois précédées par la signature d’une promesse de vente unilatérale ou d’un compromis de vente. De ces conventions peuvent notamment naître des litiges liés à la non-réalisation des conditions suspensives.

Des questions relatives aux diagnostics immobiliers peuvent également survenir.

Postérieurement à la vente, l’acquéreur peut constater l’existence de vices affectant le bien immobilier acquis. Celui-ci devra alors démontrer l’existence d’un vice non apparent pour un acquéreur profane, sa gravité et son existence au moment de la vente pour obtenir réparation de son préjudice ou la résolution de la vente.

Le trouble anormal de voisinage est une création des juridictions du début du 20e siècle (Arrêt Clément Bayard - Cass. Req. 3 août 1915, n° 00-02.378). Il se caractérise par un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

En effet, lorsque les nuisances (sonores, olfactives, visuelles, perte d’ensoleillement…) par leur fréquence, leur durée, leur intensité, le moment auquel elles surviennent se caractérisent par leur anormalité, leur auteur engage sa responsabilité, et ce, même s’il n’a pas commis de faute.

La mitoyenneté est un droit de propriété partagé sur un mur, une haie, un talus, un fossé… entre les propriétaires de fonds contigus. Le droit de la mitoyenneté organise les droits et obligations des propriétaires indivis sur l’ouvrage séparant leur parcelle.

Ce droit intègre les règles applicables en matière d’entretien, de dégradation, de reconstruction, de surélévation.

Les servitudes sont des contraintes, des charges supportées par un fonds servant au profit d’un fonds dominant.

Elles sont exclusivement attachées au fonds de sorte qu’elle se transmettent indépendamment du changement de propriétaire.

Il convient de distinguer diverses origines.

Elles peuvent avoir une origine légale. Dans cette hypothèse, elles sont édictées dans le Code civil et découlent de la situation des lieux (Article 649 et suivants). Il s’agit notamment de la servitude de passage et/ou de tréfond lorsque le fonds est enclavé, ou encore de la servitude de vue. En cas litige, il convient de faire reconnaître la servitude par le juge qui déterminera l’assiette et fixera la contrepartie liée à son établissement.

Les servitudes peuvent également être établies par convention. Des propriétaires de fonds contigus peuvent établir une servitude indépendamment de la loi. Autrefois, ils pouvaient convenir par exemple d’une servitude de puisage. Aujourd’hui les servitudes conventionnelles peuvent constituer une aide à la protection de l’environnement lorsque le propriétaire du fonds servant consent à ne pas construire sur sa parcelle (servitude non aedificandi) ou à ne pas y apporter de modifications (servitude non modificandi).

Enfin, les servitudes par destination du père de famille se caractérise par l’existence de signes apparents (passage, arbre situé à moins de 2 mètres de la limite séparative) et résulte de la division d’un fonds appartenant à l’origine à un seul et même propriétaire.  

L’usufruit constitue un cas de démembrement du droit de propriété.

« La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements »

Les attributs du droit de propriété se caractérisent par l’usus, le fructus et l’abusus.

Le propriétaire peut utiliser son bien (l’habiter), en recueillir les fruits (le louer) et en disposer (le vendre ou le donner).

Lorsque usufruit est créé conventionnellement ou consécutivement à une succession, les attributs du droit de propriété sont partagés.

L’usufruitier recueille l’usus et le fructus tandis que le nu-propriétaire est attributaire de l’abusus.

Concrètement…

Votre bailleur ne vous a pas restitué votre dépôt de garantie ?
Votre locataire n’a pas satisfait à ses obligations d’entretien ou de réparations locatives ?
Vous avez conclu un contrat de construction de maison individuelle et le constructeur vous demande de régler des factures pour travaux complémentaires ?
Vous constatez l’existence de non-conformité lors de la livraison de l’appartement que vous avez acquis en VEFA ?
Le bâtiment que vous avez érigé est affecté de fissurations postérieurement à la réception de l’ouvrage ?
Vous êtes copropriétaire et avez constaté l’existence d’infiltrations endommageant les embellissements de votre appartement ?
L’activité professionnelle de votre voisin génère des nuisances sonores ?
Votre syndicat de copropriété refuse de vous autoriser à réaliser des travaux de mise en accessibilité de votre logement ?
Le nu-propriétaire refuse de faire réaliser les travaux de réfection de la toiture fuyarde ?
Votre voisin a créé une ouverture dans son mur et installé une fenêtre ?
Les conditions suspensives insérées au compromis de vente ont été réalisées mais les acquéreurs refusent de réitérer la vente par acte notarié au motif qu’ils se séparent ?

Ces situations, parmi d’autres, implique une réponse juridique.

N’hésitez pas à contacter Maître Isabelle THOMAS